隐瞒房屋性质、迟迟不退诚意金、捆绑销售车位、教育资源延期到位、虚假宣传、降标减配……在市场压力下，不少房企未尽心追求品质，甚至隐瞒不利、拖延配套，以“口头承诺”诱导购房。消费者在买房的不同阶段，前期、中期、收楼时等都有可能陷入各种纠纷中。购房者最好提前了解相关雷区，把握购房主动权。

迟迟不退诚意金、捆绑销售、配套不到位……

买房前

慎防隐瞒房屋性质，金沙洲一号商业楼仅为“使用权公寓”

你以为是在购房，其实只是在租房……在看房前期，首要一步是确认房屋的性质，所看中的房源，到底是否可以出售。中消协在去年发布的商品房投诉情况专题报告便提到，消费者投诉主要问题之一，便是隐瞒房屋性质，违规诱导消费者交易，比如隐瞒限售房情况(限售期内不能过户)、公寓房的产权年限(大多为40年)等。因此，购房者在选择公寓产品时需特别留神，慎防购买“使用权公寓”。

事实上，市面上确实存在一些隐瞒房屋性质的公寓产品。就在上月，白云区住建局发布了一则《关于租赁“金沙洲一号商业楼”的风险提示》(下简称《风险提示》)，提醒购房者在金沙洲一号商业楼购买的公寓实质上只有“使用权”，因为开发运营商并不是土地权属人。

《风险提示》指出，金沙洲一号商业楼(项目公司自命名为滨江壹号)土地权属人为广州市白云区金沙街沙凤经济联合社。广州昊天置业有限公司对外签订物业使用权转让合同的行为实质为租赁行为。《风险提示》提醒，谨慎签订租期超过20年的租赁合同，超过法定年限的相关权益将不受法律保护;租赁未竣工验收的房屋存在无法通过竣工验收、无法按时交付的风险;谨慎签订一次性收取全租期租金的租赁合同，慎防长收短付带来的风险。

夸大宣传成投诉热点，

部分楼盘放置“口头承诺无效说明”

“10分钟到高铁站”实际需要开车跑30分钟，“入住读名校”仅仅是销售噱头，“稀缺楼盘”也许意味着位置偏僻，“水景园林”实际上是小区里的小水坑……部分楼盘销售天花乱坠的说辞，引起了不少购房纠纷。

中消协的商品房投诉情况专题报告指出，投诉热点之一，便是通过图片文字、现场展示、口头承诺等形式作虚假宣传、虚假承诺，夸大宣传房屋的有利条件，诱导交易，比如学区房、交通条件等。

新快报记者走访发现，部分楼盘更在售楼中心放置“口头承诺无效说明”。其中，在荔湾区的滨江上都项目，记者留意到，售楼中心放置了“关于口头承诺无效的说明”以及“教育设施不确定信息告知书”等，声明“楼盘信息以提供的书面文件为准”。

去年10月，广州市住建局就购房过程中需要重点关注的风险事项进行提示，其中一条提醒到，选购房屋时，应仔细查看销售现场的公示信息，充分了解在售房源信息，包括但不限于：《商品房预售许可证》、预售款专用账户、商品房销售进度控制表、周边教育资源、公共交通等。

买房时

迟迟不退诚意金,购房者表示很无奈并只能干等

到了真正花钱购房时，纠纷较多的焦点领域主要有两方面,一是开发商迟迟不退诚意金，二是开发商捆绑销售，提高房价。

购房者还未购房就需交纳一定数额的诚意金，这在房产界已成为一种“惯例”，开发商收取诚意金的现象非常普遍。在购房者交诚意金时，开发商承诺可以退还，却没有在认购协议中列明退还时间，购房者只能无奈地等待。在人民网的领导留言板，关于诚意金、认筹金迟迟不退还等投诉就有多宗。

其中一宗显示为2022年1月9日的留言指出，诚意金半年依然未能退还，“本人于2021年3月11日缴纳20万元作为诚意金，但随后发现房产中介的介绍并不属实，并发现楼盘周边存在大量不利因素，于2021年9月提出退还诚意金的要求，并于2021年10月2日提交退还相关材料，对方承诺45天内会退款到账，但历经3个多月，却不见进展。再次沟通后得到的回复是需要再等几个月。”有购房者疑惑，诚意金总套住购房者，却套不住开发商?

捆绑销售车位、装修，

价外加价变相抬高售房价

另一个投诉焦点，是开发商在降价销售房产的同时，将车位、装修等捆绑销售，成为购房者的必选项。

一些热销楼盘的置业顾问隐晦告诉购房者，不买车位或者装修升级包，就无法签订购房合同。新快报记者留意到，在黄埔区的多个楼盘，都出现了买房被要求购买装修包、升级包等，变相提高房价的情况。例如去年某楼盘售价由之前吹风的4.2万元/㎡下降至3.77万元/㎡，但精装交付变毛坯交付，包装修需额外支付2000元/㎡，并且需要捆绑一个19.8万元的车位销售。中消协指出，根据价格法第十三条规定，经营者销售商品、提供服务应当明码标价，不得在标价之外加价出售，不得收取任何未予标明的费用。

收楼时

交楼标准缩水，教育资源等配套延迟到位

在高周转的行业环境以及建材成本日益上涨的市场情况下，交楼标准缩水屡屡出现。

货不对板的不仅是交楼标准，还有教育资源的兑现。楼盘配套学校未能引入当初宣传时声称的学校，开发商未能如期交付教育配套，导致开学时间延迟等问题,也是房屋投诉中消费者投诉最多的问题之一。

部分楼盘配套的幼儿园、九年一贯制学校等竣工时间与口头承诺不一致，会令业主的入学计划受阻。在天河奥体板块，有楼盘业主投诉，小区配套的幼儿园与中小学，原定在2022年可以办学，但教育资源等配套延迟到位，令业主们非常着急。该项目开发商在其公开发出的一封《致媒体函》中表示，承诺将不晚于6月底完成配套移交，同时声称，销售时对处于规划或建设阶段的教育设施所介绍的开学时间仅为预估参考，实际开学时间存在1至3年甚至更长时间的偏差。

行业大数据

根据广东省消委会投诉情况统计，2021年广东省房屋及装修类投诉有11695件，占比3.05%。

天眼查数据显示，我国目前有超301万家企业名称或经营范围含“房地产”，且状态为在业、存续、迁入、迁出的房地产相关企业。12.39%的房地产相关企业有法律诉讼。2021年房地产相关企业共产生法律诉讼信息超38.7万条、失信信息超2.1万条、被执行人信息超21.6万条、经营异常信息1万余条、行政处罚信息和严重违法信息均超2000条。

行家支招

业主买房时多留个心房企责任制亦需强化

广东博敦律师事务所的王美舟律师表示，收楼时，应先验收房屋交楼文件,包括建设局盖章的工程竣工验收备案表，以及核实新房是否具备永久供电供水供气的交楼条件。此外，开发商承诺商品房有配套学位，业主在认购房屋的时候可要求开发商将有关学位的承诺写进商品房买卖合同,同时应注意录下售楼人员的谈话，以便事后追讨。

易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，“当前来看，出现了不少房屋不及时交付以及房屋的交付标准缩水的投诉。部分房企拼命追赶销售速度，往往工期方面审核不严，容易出现质量问题。类似的维权问题确实需要关注，否则容易成为行业的一个较大的新的风险来源点。”

在严跃进看来，从内部控制的角度看，确实需要强化。“尤其是质量管理方面需要建立责任制，这种责任制度需要在房屋交付后也落实，否则各种侥幸的心理会比较多。”(记者何璐诗)